Как мы привлекли клиентов на новостройки от 20 млн ₽
Кейс привлечения высокочековых лидов через Telegram
Новостройки бизнес-класса от 20 млн — это не тот сегмент, где работает холодная лидогенерация. В нельзяграм или Авито отказ доходит до 90% всех входящих заявок. А клиент с такими бюджетами не принимаю решения в моменте.
Они читают, изучают, сравнивают. Иногда месяцами.
В Telegram такая аудитория есть. Но большинство агентств либо игнорируют этот канал, либо ведут его так, что он просто существует — без роста и без заявок.
Именно с такой ситуацией к нам пришёл клиент. Агентство недвижимости входит в ТОП 5 на рынке Москвы и МО. Telegram-канал был. 300 подписчиков, регулярные посты — и ноль заявок за всё время существования канала.
Клиент поставил две главных задачи:
Лидогенерация с Telegram как нового источника заявок
Имиджевый контент: канал должен работать как представительство бренда, где сразу понятно кто вы и чем занимаетесь. Ответы на верхнеуровневые вопросы потенциального клиента. Кейсы, отзывы, объекты и т.д.
Эта статья о том, как выстроить Telegram так, чтобы он реально генерировал лиды в сегменте бизнес-класса. И почему без правильной подготовки и стратегии любые вложения в рекламу — деньги на ветер.
Стартовая точка
Классические источники трафика у клиента уже были подключены, в том числе Яндекс.Директ, поэтому задача стояла не в том, чтобы «найти хоть какие-то заявки», а протестировать новый инструмент и получить дополнительный поток лидов.
При этом важно было сохранить качество.
Новым каналом для тестирования выбрали Telegram Ads
TГ-канал у клиента уже был — вели, публиковали объекты, размещали посты, но как источник заявок он не работал.
Когда мы зашли в канал, у нас даже не возникло вопросов, почему нет заявок.
По сути, это была обычная лента объявлений с призывами позвонить по номеру. Без структуры, без навигации и без какой-либо возможности отследить конверсию внутри Telegram.
В таком формате канал работает скорее как витрина объектов, чем как полноценный инструмент привлечения заявок.
Поэтому ещё до запуска рекламы стало понятно, что сначала нужно перестроить сам канал и логику работы с аудиторией.
Иначе любой новый источник трафика будет приводить случайные клики, но не даст нужного качества лидов.
Почему выбрали Telegram Ads и почему пришлось перестраивать канал
Для дорогого сегмента нам было важно не просто привести трафик, а выстроить прогрев.
Поэтому Telegram Ads рассматривали не как источник быстрых заявок, а как инструмент входа в воронку через контент.
Telegram в этом плане подходит лучше других площадок: человек переходит в канал, смотрит посты, изучает предложения, возвращается, читает закреп, нажимает на подборку — и только потом оставляет заявку.
Но такая модель работает только если канал заранее подготовлен.
Поэтому перед запуском рекламы мы полностью пересобрали структуру Telegram-канала и дали рекомендации по его ведению, чтобы трафик не уходил впустую.
Мы выстроили канал как воронку, в которую человек попадает из рекламы и дальше двигается по понятному сценарию.
Что изменили в канале
В первую очередь разработали новые закрепленные посты — это главный вход для аудитории из рекламы.
В нём разместили лид-магниты и кнопки с понятными действиями, чтобы человек мог не просто посмотреть посты, а сразу перейти к подбору недвижимости.
В них сделали несколько сценариев входа:
— каталог лучших предложений
— подборка квартир под разные задачи
Все заявки автоматически попадали в таблицу и передавались менеджерам, поэтому можно было отслеживать конверсию и понимать, откуда пришёл каждый лид.
Помимо этого мы пересмотрели весь рубрикатор и логику контента.
Что тестировали в Telegram Ads и какие гипотезы сработали
Сначала протестировали несколько гипотез — как по воронке, так и по креативам и офферам.
Гипотеза по воронке: через контент или сразу в бот
Мы тестировали два сценария:
👉 В итоге стало очевидно:
если важна не просто цена лида, а качество — связка с контентом работает лучше.
Лид-магниты
Мы запустили 4 разных лид-магнита:
подборки под инвестиции
варианты для семьи
старты продаж
предложения с рассрочкой
И здесь разброс по стоимости был очень заметный:
самый дорогой лид — около 15 000 ₽
самый дешёвый — около 3 000 ₽
Дальше мы смотрели не только на цену, а на качество (квалификацию лидов).
👉 Перераспределяли бюджет в те офферы, откуда приходило больше целевых заявок, а не просто дешёвых.
Гипотеза по форматам креативов
Тестировали:
видео
статичные баннеры
текстовые объявления без креатива
В каждом формате были свои лидеры по эффективности, но если обобщать:
👉 статические креативы давали более дешёвые и при этом более целевые заявки
Что именно срабатывало в креативах
Лучше всего заходили не просто «объекты», а понятные сценарии для пользователя.
Например:
каталоги проектов с конкретной выгодой
подборки «под задачу» (для семьи, для инвестиций)
акцент на условиях — рассрочка, входной билет, варианты покупки
Отдельно отметим, что некоторые креативы показывали высокий отклик аудитории
(например, рост CTR — кликабельности объявления — до ~20%),
но мы всегда смотрели не только на клики, а на то, во что они превращаются дальше.
Результаты
За три месяца работы мы получили результаты по каналу:
Вовлечённость выросла на 50%.
При этом рост произошёл без прямого продвижения канала.
Пользователи подписывались, потому что канал был интересен сам по себе — это стало дополнительным эффектом рекламной кампании.
Цикл сделки в новостройках с чеком от 20 млн ₽ длинный, поэтому оценивать результат только по продажам в рамках рекламного кейса некорректно.
В этой работе мы фокусировались на верхней и средней части воронки — привлечении и квалификации заявок.
По итогам кампании мы получили:
Целевыми считались обращения, которые соответствовали портрету клиента: интерес к новостройкам в нужном бюджете и готовность к диалогу с менеджером.
Дополнительно мы фиксировали качество заявок через комментарии менеджеров и статусы в CRM — это позволяет прозрачно оценивать, какие обращения действительно доходят до работы с отделом продаж.
3 месяца работы и…
Канал перестал быть мёртвым архивом объявлений. Стал работающим инструментом — с воронкой, аналитикой и целевыми лидами на недвижимость бизнес-класса.
Если у вас в бизнесе похожая ситуация — соц.сети есть, лиды есть, но они не конвертируются, пишите нам «консультация» — разберём вашу воронку и покажем, как выстроить контент, который приносит результат.